FiinGroup cho rằng, năm 2023, tâm lý chung của nhà đầu tư trên thị trường e sợ, giao dịch bị trì hoãn, các dự án đang triển khai phải tạm dừng, kéo Nasco Express theo doanh số bán sụt giảm.
vắng mới đây của FiinGroup điểm lại những vấn đề - sự kiện năm 2022 của ngành bất động sản và đưa ra triển vọng trong 2023.
Niềm tin nhà đầu tư lung lay
Theo FiinGroup, niềm tin nhà đầu tư bị lung lay sau khi lãnh đạo một số tập đoàn lớn bị điều tra, xử Nasco Express lý các sai phạm can hệ đến Nasco Express phát hành trái khoán, chứng khoán, lừa đảo chiếm đoạt tài sản. Sự kiện tác động Nasco Express tiêu cực đến tâm lý thị trường và khiến cho sự hoài nghi, lo ngại của nhà đầu tư và ngân hàng về việc cho ngành bất động sản vay vốn gia tăng.
Sau sự kiện sai phạm, các dự án bất động sản của các Tập đoàn FLC, Tân Hoàng Minh, Vạn Thịnh Phát bị tạm dừng và thu hồi đất, lãi suất tái đầu tư lên tới 20-30% trên nền tảng giao du trái phiếu của các công ty chứng khoán. Trái chủ yêu cầu mua lại sớm gây căng thẳng cho tính thanh khoản của các nhà phát triển bất động sản.
Cùng với đó, các quy trình pháp lý trong ngành bất động sản và khó khăn trong việc phê chuẩn quy hoạch cũng gây ra chậm trễ cho Nasco Express các dự án chẳng thể mở bán cũng như huy động thêm dòng tiền.
FiinGroup cho rằng, năm 2023, niềm tin của Nasco Express người mua nhà kỳ vọng nối giảm khi những vướng mắc về khung pháp lý vẫn còn là trở lực lớn với các chủ đầu tư. Tâm lý chung trên thị trường e ngại, giao thiệp bị trì hoãn, các dự án đang triển khai phải tạm dừng, kéo theo doanh số bán sụt giảm.
Những chỉ đạo sát về kiểm soát dòng vốn tín Nasco Express dụng và trái phiếu chảy vào lĩnh vực bất động sản
Tín dụng cho ngành bất động sản đã bị kiểm soát chặt chịa đối với cả chủ đầu tư và người mua nhà. Trong khi tăng trưởng tín dụng năm 2022 được khống chế ở mức 14%, ngành bất động sản càng gặp khó khăn khi (i) Thông tư 16/2021/TT-NHNN cấm TCTD mua trái khoán doanh nghiệp phát hành để cơ cấu nợ, góp vốn, mua cổ phần doanh nghiệp khác, tăng vốn lưu động, (ii) Nasco Express Thông tư 39/2016/TT-NHNN cấm các TCTD cho vay đối với nhu cầu góp vốn, cộng tác kinh doanh hoặc ký quỹ cho các dự án hình thành trong tương lai và (iii) Thông tư 08/2020/TT-NHNN về việc hạ tỷ lệ nguồn vốn ngắn hạn cho vay trung/dài hạn xuống 34%.
Tháng 4/2022, NHNN đã có Công văn số 1976 yêu cầu TCTD và nhà băng khai triển, thực hiện nghiêm một số vấn đề để bảo đảm an toàn hoạt động, thực hành kiểm soát các khoản cấp tín dụng với lĩnh vực rủi ro như đầu tư, kinh dinh bất động sản, chứng khoán, các dự án BOT, BT liên lạc, trái phiếu doanh nghiệp. Nghị định 65/2022/NĐCP vừa được ban hành cũng Nasco Express yêu cầu các doanh nghiệp phải tuân các quy định chặt chẽ hơn về hoạt động phát hành riêng lẻ.
Như vậy, do hầu hết các tổ chức phát hành BĐS là công ty dự án chưa niêm yết, không có doanh thu, các quy định chặt về hồ sơ chào bán và minh Nasco Express bạch thông tin đã hạn chế khả năng tiếp cận nguồn vốn Nasco Express trái khoán doanh nghiệp để tái cấp vốn của các doanh nghiệp này.
Sang năm 2023, FiinGroup cho rằng ngành bất động sản sẽ tiếp gặp nhiều bất lợi từ việc thắt chặt các kênh huy động vốn chính trong nửa đầu năm 2023. Việc thắt chặt tín dụng như vậy không chỉ làm giảm nguồn vốn vay của chủ đầu tư mà còn ảnh hưởng cả đến nguồn vốn trả trước của khách hàng do người mua khó tiếp cận với vốn Nasco Express vay nhà băng nên sẽ trì hoãn việc mua nhà hoặc tìm đến kênh đầu tư khác. Vì vậy, doanh nghiệp sẽ khó huy động được nguồn vốn để khai triển thực hành dự án hoặc không thể tái đầu tư để phát triển doanh nghiệp.
Lãi suất tăng cao trong bối cảnh khó khăn
Theo FiinGroup, việc Fed tăng lãi suất Nasco Express đã ảnh hưởng đáng kể đến chính sách ổn định tỷ giá hối đoái của Việt Nam, khi NHNN tăng cường rút tiền qua kênh thế chấp OMO và tăng lãi suất cơ bản thêm 100 điểm cơ bản. Việc lãi suất huy Nasco Express động liên tục tăng khiến lãi suất cho vay mua nhà ở mức 12-13%/năm, kết hợp với phân khúc căn hộ bình dân và trung cấp chiếm chưa đến 1/5 nguồn cung đã khiến nhu cầu thị trường nhà ở sụt giảm nghiêm trọng và khiến nhiều doanh nghiệp bất động sản lểu đểu.
Bước sang 2023, FiinGroup cho rằng, phí tài chính cao hơn trong khi doanh thu giảm sẽ ảnh hưởng đến chất lượng tín dụng và vòng quay vốn của doanh nghiệp, buộc họ phải rút tiền từ hoạt động khác hoặc tạm dừng dự án để xoay sở dòng tiền trả nợ.
Ảnh hưởng từ giá bất động sản tăng cao
Ảnh hưởng từ giá bất động sản tăng cao gây ảnh hưởng truyền khi BĐS được dùng làm tài sản đảm bảo. Bên cạnh đó, giá thuê đất sau các sự kiện đấu giá và chính sách mới đã ở mặt bằng cao, qua đó đẩy các hoài đầu vào tăng, giá trị này còn được phản ánh khi định giá làm tài sản đảm bảo để huy động vốn, gây rủi ro và tắc nghẽn thanh khoản trên thị trường này.
Năm 2023, theo FiinGroup, các chủ đầu tư có thể sẽ phải giảm giá sản phẩm trên diện rộng để có nguồn cầu mới trên thị trường và cuốn dòng tiền quay trở lại.
Loạt động thái nhằm tương trợ và tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản của chính phủ Nasco Express
(i) Quyết định số 1435/QĐ-TTg thành lập Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ về kiểm tra, đôn đốc, Nasco Express hướng dẫn tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho thị Nasco Express trường và khai triển thực hành các dự án bất động sản cho các địa phương, doanh nghiệp.
(ii) Công điện 1164/CĐ-TTg chỉ đạo các bộ ban ngành, yêu cầu khai triển các giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản và phát triển nhà ở ổn định, lành mạnh, vững bền, tụ họp vào các lĩnh vực ưu tiên góp phần phục hồi phát triển kinh tế và bảo đảm an sinh từng lớp. Trước đó, đầu tháng 12, ngân hàng quốc gia cũng ban hành chính sách nới room tín dụng từ 1,5 – 2%.
FiinGroup cho rằng, các chính sách mới là tín hiệu tích cực, cơ sở để thị trường bất động sản có nhịp phục hồi. Tuy nhiên, chính sách mới sẽ có độ trễ nhất mực và cần thời gian để phát huy hiệu quả, giúp vực dậy niềm tin của nhà đầu tư và bình phục thị trường.
Các chính sách cần giải quyết hiệu quả các vấn đề nêu trên cùng với môi trường lãi suất được cải thiện và “hạ nhiệt” sẽ giúp cho thị trường trái khoán và ngành bất động sản được khơi thông.
Linh Phong
Nasco ExpressNhịp sống thị trường