Tiềm năng và dư địa phát triển của phân Nasco Express khúc nhà ở từng lớp tại Việt Nam đang còn rất lớn. Tuy nhiên, với các chính sách như hiện tại, đa phần các doanh nghiệp bất động sản vẫn đang “nhìn trước ngó sau" Nasco Express với phân khúc "khó nhằn" này.
Nhà ở tầng lớp Nasco Express dẫn dắt thị trường thời gian tới
Năm 2023, thị trường bất động sản toàn cầu được dự báo Nasco Express sẽ diễn biến chậm lại. Thị trường Việt Nam cũng khó tránh khỏi những tác động. Tuy nhiên, theo dự báo của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) đã công Nasco Express bố tại Hội thảo “Bắt mạch Thị trường bất động sản và dự báo”, phân khúc nhà ở từng lớp, Nasco Express nhà ở bình dân sẽ tăng trưởng bởi dư địa phát triển thị thành vẫn đang cuộn sự quan tâm của các nhà đầu tư.
Đại diện Nasco Express Bộ Xây dựng cho biết, dự báo nhu cầu về nhà ở thời đoạn 2021 - 2030 sẽ tiếp tục gia tăng, đặc biệt tại khu vực đô thị. Tỷ lệ dân số đô thị hiện khoảng 40% và sẽ tăng lên khoảng 45% vào năm 2030. Với tốc độ tăng dân số và nhu cầu nhà ở ngày nay, mỗi năm phải tăng thêm khoảng 70 triệu m2 nhà ở thành thị. Hai thị thành lớn có sức hút dân số Nasco Express cao, Nasco Express đòi hỏi gia tăng nhanh diện tích nhà ở đô thị là Hà Nội và TP.HCM, sẽ chiếm trên 50% diện tích đất đô thị của cả nước và 75% tăng trưởng không gian thành thị với khoảng 2/3 lượng nhu cầu nhà ở hàng năm.
Trong bối cảnh thị trường trầm lắng, việc phát triển nhà ở từng lớp vừa Nasco Express là để đáp ứng nhu cầu thiết yếu của đối tượng chính sách vừa là đòn bẩy kích thích dòng chảy kinh tế, hoạt động của 38 ngành nghề khác có liên quan đến thị Nasco Express trường bất động sản.
Theo thống kê của Bộ Xây dựng, đến nay, trên địa bàn cả nước đã hoàn tất 301 dự Nasco Express án nhà ở xã Nasco Express hội khu vực tỉnh thành với khoảng 155.800 căn, tương đương với tổng diện tích 7,8 triệu mét vuông.
Nguồn cung nhà ở xã hội đạt được từ thực tiễn còn một khoảng cách quá lớn so với kỳ vọng đặt ra. nguyên cớ do quá trình triển khai phát triển nhà ở từng lớp còn gặp phải nhiều khó khăn, vướng mắc.
Khó khăn xuyên suốt quá trình khai triển
thời kì qua, Nhà nước đã có nhiều cố trong việc ban hành chính sách nhằm thu hút doanh nghiệp dự phát triển nhà ở tầng lớp, cải thiện nguồn cung phân khúc nhà ở tầng lớp. Tuy nhiên, những chính sách này vẫn còn nhiều Nasco Express bất cập, thiếu đồng bộ, tạo ra nhiều điểm nghẽn khiến các chủ đầu tư gặp khó khăn trong việc tiếp cận nhà ở xã hội.
Ngoài các chính sách đã được đưa ra, muốn thực hành thành công đề án xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở tầng lớp, Nhà nước cần nghiên cứu ban hành thêm các cơ chế đặc thù riêng, đặc biệt là về vốn Nasco Express và quỹ đất để khuyến khích doanh nghiệp dự phát triển dự án nhà ở xã hội (NƠXH).
Theo đó, Khoản 1 Điều 5 Nghị định số 49/2021/NĐ-CP quy định: “Trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu thị thành có quy mô Nasco Express sử dụng đất từ 2ha trở lên tại các đô thị loại đặc biệt và loại I hoặc từ 5ha trở lên tại các thành thị loại II và loại III phải dành 20% tổng diện tích đất ở trong các đồ án quy hoạch chi tiết được cơ quan có thẩm quyền duyệt, đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật dành để xây dựng nhà ở từng lớp”.
Tuy nhiên, không phải Nasco Express dự án nhà ở thương mại nào cũng ăn nhập để xây dựng NƠXH trong cùng dự án, nhất là tại các dự án nhà ở cao cấp, dự án nhà ở trung cấp. Việc bố trí 20% quỹ đất bên trong dự án thành thị, nhà ở thương nghiệp vô hình chung sẽ phá vỡ tổng thể dự án.
Theo VARS, điều này dẫn đến các tiện ích, phong cảnh trong dự án thiếu đồng bộ, giảm giá trị sử dụng của nhóm đối tượng cao cấp. Ngược lại, người dân có thu nhập trung bình, thấp cũng sẽ khó có thể thích nghi được trong khu vực chất lượng cao. Kết hợp tầng lớp chẳng thể đạt được bằng cách phối hợp nhiều nhóm đối tượng thu nhập khác nhau trong cùng một không gian sống. Tại một số địa phương như Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh, hồ hết các dự án đều có quy mô nhỏ, tại vị trí có giá trị lớn, việc đề nghị bố trí quỹ đất 20% là rất khó thực hành.
do vậy, VARS cho rằng, nên giao 20% quỹ đất cho chính quyền địa phương tổ chức thực hiện, UBND tỉnh phải xem nhu cầu quỹ đất khi lập quy hoạch.
Qua kinh nghiệm quốc tế, hầu hết các nước đều có quỹ nhà ở địa phương cho người lao động thuê, dưới hình thức đất thuộc chính quyền, giao cho doanh nghiệp xây dựng nhà ở cho thuê theo giá quy định.
thí dụ như tại Hà Lan, với quy mô cho thuê nhà ở tầng lớp khoảng 31%, Hiệp hội Nhà ở tại giang san này luân Nasco Express chuyển vốn theo nguyên tắc quay vòng, thu nhập nhận được từ việc cho thuê và bán nhà sẽ đủ để trang trải khoảng đầu tư của họ vào nhà ở giá rẻ mới hay tân trang, cải tạo khu phố (đầu tư cộng đồng). Hay tại một số khu vực ở Hoa Kỳ, các quy định đề nghị phát triển nhà ở giá rẻ theo 1 trong 3 cách: tỷ lệ % các đơn vị phát triển dự án phải Nasco Express có giá cả phải chăng; tỷ lệ % Nasco Express xây dựng ngoài các đơn vị có giá cả phải chăng hoặc Nasco Express tiền mặt trả vào quỹ nhà ở.
Thứ hai là vấn đề nguồn vốn và lãi suất. Trong chương trình hồi phục và phát triển kinh tế-tầng lớp đã xây dựng hai chính sách hỗ Nasco Express trợ cho nhà ở Nasco Express từng lớp. đầu tiên là hỗ trợ cá nhân vay ưu đãi, đến hết tháng 10/2022, nhà băng Chính sách xã hội đã giải ngân được 3.017 tỷ đồng cho 8.379 khách hàng thuộc đối tượng vay để mua, thuê mua nhà ở từng lớp, nhà công nhân, xây dựng mới hoặc cải tạo, tu bổ nhà ở. Chính sách thứ hai là tương trợ lãi suất 2%/năm, tối đa 40.000 tỷ đồng phê duyệt hệ thống ngân hàng thương mại để cho vay với một số ngành, lĩnh Nasco Express vực, trong đó có cải tạo chung cư cũ, xây dựng nhà ở tầng lớp, nhà cho công nhân. Tuy nhiên, đến nay chưa có dự án nào được Nasco Express vay vốn từ chương trình phục hồi. thực tiễn, hiện nay các Nasco Express doanh nghiệp khó khăn khi tiếp cận nguồn vốn nhà băng thì các dự án nhà ở từng lớp cũng khó lòng khai triển.
Thứ ba là lớp lang thủ tục đầu tư Nasco Express xây dựng, mua - bán nhà ở tầng lớp còn phức tạp và kéo dài, khó khăn hơn cả nhà ở thương nghiệp, tạo rào cản chủ đầu tư tiếp cận loại hình nhà ở này. Quỹ đất 20% khi giao cho doanh nghiệp phải tổ chức đấu thầu, đấu giá, khó chọn lựa nhà đầu tư.
rốt cục là giá bán bị khống chế , lãi vay Nasco Express (nếu có) và lợi nhuận định mức của tất tật dự án không vượt quá 10% tổng hoài đầu tư. Nguồn vốn tắc nghẽn, uổng tiếp cận tài chính, tổn phí đầu vào tăng cao trong khi lớp lang thủ tục đầu tư xây dựng, mua, bán nhà ở tầng lớp còn phức tạp và kéo dài, gây tốn kém cho doanh nghiệp khiến giá nhà ở từng lớp xây mới tại nhiều nơi cao gần bằng giá nhà ở thương mại. Thị trường thứ cấp ghi nhận hiện tượng giá nhà ở từng lớp tại các tỉnh thành lớn tăng gấp đôi sau 5 năm dùng. Đặc biệt là định mức xây dựng đã quy định thấp hơn thực tiễn thị trường dẫn đến doanh nghiệp dự phát triển nhà ở xã hội có khả năng lỗ nặng. Do đó, VARS cho rằng, những điều này không quyến rũ và khó cuộn doanh nghiệp tham gia phát triển nhà ở xã hội.
Theo ông Nguyễn Chí Thanh, Phó Nasco Express Chủ tịch kiêm Tổng Thư Nasco Express ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, “nếu phát triển nhà ở xã hội y chang nhà ở thương mại rồi đưa ra những khung giá không hiệp với điều kiện thị trường, các nhà đầu tư rõ ràng không quan hoài. Làm ra sản phẩm còn phải xin phê duyệt về giá bán, cùng những thủ tục thậm chí phức tạp hơn nhà ở thương mại, được miễn mỗi tiền sử dụng đất để làm lợi thế giảm giá thành”.
Ông Thanh nhấn mạnh cần phải đổi thay tư duy làm. Phải làm để người dân có thể sinh sống lâu dài, hoặc khi họ vượt lên một tầm khác thì người đến sau có nhịp sở hữu. Muốn hà tiện uổng phải thực hiện các dự án quy mô lớn, còn làm nhỏ chẳng thể giảm. Nếu không làm quy mô lớn, giá vốn khoảng 20 triệu/m2 là thường nhật. dù rằng vậy, khống chế giá cả lại làm giảm chất lượng nhà, người dân vào ở bị xuống cấp ngay.
Từ những lập luận Nasco Express này, ông Thanh đánh giá không nên chỉ nghĩ đến việc xây nhà ở xã hội giá rẻ, song song cần có cơ chế, quy định để những người không thuộc diện dùng nhà ở tầng lớp nữa chuyển nhà cho nhóm người đang khó khăn hơn. Điều này giúp Nasco Express thị trường có tính uyển chuyển, thu hút nhà đầu tư, người dân cũng có thời cơ hưởng lợi.
Phương Hoàng
Nhịp sống thị trường