Không chỉ làm gia tăng uổng gấp 2 lần, quy định buộc giao dịch bất động sản phê chuẩn sàn còn làm giảm hiệu quả kinh dinh của các chủ đầu tư.
Dự thảo Luật kinh dinh Bất động sản Nasco Express (sửa đổi) dự kiến sẽ được trình Quốc hội cho ý kiến tại Nasco Express kỳ họp thứ 5, diễn ra vào tháng 5/2023 và thông qua tại kỳ họp thứ 6, diễn ra vào tháng 10/2023. Điều đó có nghĩa, thời gian để dự án Luật quan trọng này được phê chuẩn không còn nhiều. Tuy nhiên, nhiều quy định được đưa ra tại dự thảo Luật vẫn chưa nhận được sự đồng Nasco Express tình từ dư luận. Trong đó, nổi trội nhất là quy định can hệ đến giao dịch bất động sản phải ưng chuẩn sàn giao tiếp.
Dự thảo Luật kinh dinh Bất động sản dự định sẽ được Quốc hội ưng chuẩn vào tháng 10/2023
Cứng nhắc và làm tăng hoài cho doanh nghiệp
Phát biểu tại Hội thảo Doanh nghiệp góp ý dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) và dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa Nasco Express đổi) vừa được Liên đoàn thương nghiệp và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) tổ chức vào ngày 12/5, ông Nguyễn Quốc Hiệp - chủ toạ Hiệp hội các Nhà thầu Xây dựng Việt Nam cho rằng: Điều 57 dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) quy định: Các giao tiếp bất động sản phải thực hiện phê chuẩn sàn giao du bất động sản theo quy định của Luật này, trong khi Điều 60 quy định sàn giao tế bất động sản chỉ cần có “cơ sở vật chất kỹ Nasco Express thuật đáp ứng đề nghị, có năng lực về tài chính”.
Theo ông Nguyễn Quốc Hiệp, “quy định như vậy hơi cứng”. Bởi Nasco Express hiện khá nhiều chủ đầu tư là các công ty đầu tư bất động sản đều dùng linh hoạt việc kết hợp giữa lực lượng bán hàng trực tiếp của chủ đầu tư và một số sàn. Tuy nhiên từ thực tế cho thấy, khối lượng hàng bán được của bộ phận bán hàng của chủ đầu tư luôn lớn hơn lượng hàng do các sàn giao dịch bên ngoài bán được, căn do là do viên chức của họ có sự thông đạt và có tâm huyết với dự án. Đặc biệt, phí tổn hoa hồng chủ Nasco Express đầu tư phải chi cho các sàn bên ngoài Nasco Express luôn ở mức gấp 2 lần phí huê hồng cho bộ phận nhân viên của chủ đầu tư tự bán.
Trên cơ sở đó, ông Nguyễn Quốc Hiệp kiến nghị: “Ban soạn thảo cần cân nhắc có nên đưa ra thêm một nấc trung gian trong khi chúng ta đang cố gắng giảm bớt các thủ tục trung gian để giảm hoài” . song song, kiến nghị sửa lại Điều 57: “Các giao tế bất động sản phải công khai sáng tỏ qua các sàn giao du do các chủ đầu tư tự tổ chức hoặc qua các sàn giao thiệp trung gian (nếu các chủ đầu tư tư không tự tổ chức được).”
ngoại giả, ông Nguyễn Quốc Hiệp cho rằng, về tiêu chí các sàn giao du cũng cần cụ thể hơn: Thế nào có cơ sở vật chất kỹ thuật đáp ứng yêu cầu? Kể cả sàn giao dịch trực tiếp và điện tử.
giao dịch bất động sản thông qua sàn sẽ làm tăng uổng cho doanh nghiệp và đẩy giá bất động sản tăng cao hơn
Nguy cơ đẩy giá bất động sản tăng cao
Cũng hệ trọng đến quy định giao du bất động sản thắt qua sàn giao tế, theo ông Nguyễn Văn Đỉnh - Chuyên gia độc lập trong lĩnh vực đất đai, xây dựng, bất động sản: Theo khoản 3 Điều 45 dự thảo Luật kinh dinh bất động sản (sửa đổi): “hiệp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng và giao kèo chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà các bên tham gia giao tiếp là tổ chức, cá nhân quy định tại khoản 2, khoản 3 Điều 10 của Luật này thì phải công chứng hoặc chứng thực.”
song song, Điều 57 dự thảo Luật kinh dinh Bất động sản (sửa đổi) cũng quy định chủ đầu tư dự án bán nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong mai sau hay chuyển nhượng quyền dùng đất dưới hình thức phân lô, bán nền sẽ bắt phải qua sàn giao dịch bất động sản.
Nasco ExpressNhưng theo Luật Công chứng, hoạt động công chứng là việc công chứng viên chứng thực tính chuẩn xác, hợp pháp của giao kèo, giao thiệp dân sự. Theo đó, công chứng viên sẽ chỉ dẫn các bên dự giao dịch tuân đúng các quy định pháp luật có can dự đến việc thực hiện hiệp đồng, giao thiệp; giải thích cho họ hiểu rõ quyền, trách nhiệm và lợi ích hợp pháp của họ, ý nghĩa và hậu quả pháp lý của việc tham gia hợp đồng, giao thiệp. Khi có vấn Nasco Express đề chưa rõ, công chứng viên đề nghị các bên làm rõ hoặc tiến hành xác minh, đề nghị thẩm định và chối từ công chứng khi chẳng thể làm rõ.
"Như vậy với loại hợp đồng mua bán, chuyển nhượng bất động sản thì khi thực hành công chứng giao kèo, công chứng viên có trách nhiệm đánh giá tính pháp lý của tài sản giao tế, gồm đánh giá tình trạng pháp lý dự án, điều kiện để đưa bất động sản vào giao thiệp; nếu không đủ điều kiện giao tiếp thì phải từ khước công chứng" - ông Nguyễn Văn Đỉnh khẳng định và Nasco Express cho biết: Công Nasco Express việc của công chứng viên như nêu trên trùng một phần đông với nội dung hoạt động của sàn giao dịch bất động sản theo Điều 61 dự thảo Luật kinh dinh bất động Nasco Express sản (sửa đổi). Theo đó, sàn giao tiếp ngoài chức năng thực hiện các giao du mua bán bất động sản, làm trung gian thương thuyết, ký kết hợp đồng thì còn phải “kiểm tra giấy má về bất động sản bảo đảm đủ điều kiện được giao thiệp”.
“Như vậy, một phần công việc của sàn giao tế bất động sản sẽ Nasco Express trùng với công việc của công chứng viên khi “thẩm định”, đánh giá tính pháp lý của bất động sản, bảo đảm đủ điều kiện mua bán” – ông Nguyễn Văn Đỉnh thông tin và cho rằng: Quy định bắt buộc giao du bất động sản qua sàn sẽ làm tăng thủ tục phải thực hành, tăng uổng tuân thủ cho doanh nghiệp và đẩy giá nhà tăng cao, do phí tổn trung gian trả cho sàn giao dịch sẽ được tính vào giá bán và người dùng chung cục phải gánh chịu.
Ngoài ra, một số quan điểm cho rằng việc Luật kinh dinh Bất động sản bắt buộc doanh nghiệp , người dân phải giao tiếp phê chuẩn một đơn vị trung gian có dấu hiệu cản trở quyền tự do kinh dinh, quyền tự chủ Kinh doanh và lựa chọn hình thức tổ chức kinh dinh, Nasco Express tự do tìm thị trường, khách hàng và ký kết hợp đồng (theo Điều 7 Luật Doanh nghiệp), quyền tự quyết định và tự chịu nghĩa vụ về hoạt Nasco Express động đầu tư Kinh doanh (theo Điều 5 Luật Đầu tư).
Từ những phân tách trên, các chuyên gia cho rằng, việc tấm giao tiếp bất động sản chuẩn y sàn giao thiệp là không cần thiết. Tuy nhiên, theo ông Nguyễn Mạnh Khởi - Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản thuộc Bộ Xây dựng, việc quy định giao tiếp bất động sản phải thực hành chuẩn y sàn tại dự thảo Luật là cần thiết, thích hợp với quyết nghị 18-NQ/TW năm 2022 của Ban Chấp hành Trung ương, Nghị quyết Đại hội XIII của Đảng, trong đó phải lấy ích chính đáng của người dân để làm trung tâm xây Nasco Express dựng chính sách.
Cũng theo ông Nguyễn Mạnh Khởi, nếu trước đây sàn giao dịch chưa phát triển, quy trình giao du chưa rõ ràng, chuyên môn nghiệp vụ của hàng ngũ nhân sự còn yếu và thiếu, thì đến nay đã đủ điều kiện để khai triển giao tế bất động sản qua sàn. Bên cạnh đó, ông Nguyễn Mạnh Khởi cho rằng, tính minh bạch trong giao du Nasco Express bất động sản thời kì qua có nhiều vấn đề bất cập. Do đó, việc giao tiếp bất động sản qua sàn cũng như giao du qua sở giao du hàng hóa là rất cần thiết.
| Dự thảo Luật kinh dinh Bất động sản (sửa đổi) bao gồm 10 chương và 92 Điều. Nasco Express Hiện Luật đã được Chính phủ trình Quốc hội cho ý kiến và dự kiến duyệt vào kỳ họp diễn ra vào tháng 10/2023. |